首次业主大会由谁组织召开更合适?物业能不能向业主收取装修押金?通过招投标来选定物业公司有没有必要?小区停车位能不能对外租售……
小小物业,关系到千家万户。近年来,随着城市买房热的兴起,物业逐渐成为业主们口中的高频词汇,领域内矛盾纠纷日益增多。
湖北省人大常委会近日在襄阳举行基层立法听证会,邀请业主代表、业委会代表、物业公司代表、法律界代表、主管部门代表等20多人,就《湖北省物业条例(草案)》立法过程中的重点问题进行深入讨论,并同步开展网上立法听证。
焦点一
首次业主大会由谁召开
业主委员会本应是居民表达利益诉求、合理维权的最佳平台。实践中,由于缺乏主管部门支持以及开发商、物业公司设置障碍等原因,成立业委会、召开首次业主大会常成为诸多业主之痛。
对此,草案规定,符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府；未及时书面报告的,业主可以 向 街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告；建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的,房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡 镇人民政府。
由街道办事处、乡镇人民政府组织召开首次业主大会会议的规定是否合理、可行?
“新入住的小区,业主之间互不认识,通过街道办、乡镇人民政府来组织召开首次大会,我觉得是可行的。”襄阳市毛纺花园小区业主委员会主任何光银认为。
武汉市汉口城市广场二期业主委员会主任付文也指出,在实际操作过程中,即便街道介入,仍会遇到建设单位和前期物业服务企业重重阻碍的现象；规定由街道办、乡政府牵头,既能保障大会顺利进行,同时也能对首次业主大会过程的合法性进行指导和监督。
“从长期、长效管理等需要来看,社区居委会作为物业所在地的基层群众自治组织,比较容易了解情况。”襄阳市樊城区高庄社区居委会书记王遵义则认为,由社区居民委员会及时向房产行政主管部门提出书面建议较为合理。
在襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟看来,成立业主委员会常会触及开发商、前期物业单位利益,让开发商及物业企业主动报告并不现实,应在法律责任部分明确不报告的法律责任,增强可操作性。
焦点二
物业公司能否收装修押金
公开资料显示,物业收取“装修押金”是一种比较普遍的现象,费用一般在2000元以上；装修完成以后,物业会分批将押金退还业主。
根据草案,业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,不得以任何形式收取装修押金或保证金。
黄冈市罗田县住建局干部冯继明认为,草案关于禁止物业收取装修押金的规定“合理可行”。他指出,近几年来,此类收费除安全生产保证金、农民工工资保 证 金外,均被国务院和省政府取消。同时,该条中的收费没有国家和省级财政、物价部门规范性文件规定,此规定也维护了业主的合法权益。
“如收取押金,收取金额的标准是多少?扣除的标准是什么?扣的钱归谁?”付文对这一规定表示支持,建议由政府规范验收标准和验收制度,由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以验收及处罚。
“我们公司认为草案关于物业服务企业不得以任何形式收取装修押金或保证金的规定不合理。”作为物业公司代表,湖北民发物业服务有限公司孙猛有些“无奈”。
孙猛说,部分施工人员在给业主装修的施工过程中,不顾及他人安全及设施设备保护,损坏建筑物主体结构及电梯等公共设备设施,甚至有业主为达装修效果违规拆除承重墙、承重梁打洞等,收取一定押金,可以有效监督和约束有关人员在装修房屋时严格按要求施工。
孙猛建议,可规定装修保证金限额,如住宅2000元、非住宅1万元至2万元,待装修完毕经验收合格后如数退还。
焦点三
物业由招投标选定是否合理
“以前买房主要是看地段,现在是先选物业。”此言虽是调侃,却反映出不少人购房心态的转变。
舒适有序的环境离不开提供专业服务的物业,以招标还是协议选聘的方式选择物业,引来与会者热议。
根据草案规定,住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前,应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业；同时,投标人少于三个或者住宅 面 积不超过三万平方米的,经县级以上人民政府房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业；建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业 服务合同,并报县级以上人民政府房产行政主管部门备案。
冯继明指出,建设单位和业主委员会与物业服务企业之间的关系是合同关系、市场行为,他们有权自行决定采用何种方式选定物业服务企业。
王遵义也认为,这一规定不合理、不可行。他坦言,建设单位与前期物业服务企业存在有利害关系的情况并不少见,即便要求采取招投标的方式选取前期物业 服 务企业,建设单位也可能会采用关联公司围标等违法方式挑选自己满意的物业服务企业,而协议选聘的方式更容易产生暗箱操作等情形,不利于保护业主的利益。
王遵义建议,有关政府部门可以采取摇号的方式确定符合条件的物业服务企业作为前期物业服务企业。
付文建议,在“招标投标方式”前加上“公开”二字,并且不能采取邀标或者单一来源等招投标方式；同时,协议选聘前期物业服务企业,该企业最好有资质要求,比如二级资质以上。
“选聘前期物业服务企业使用招投标方式为大势所趋,也是符合公平、公正、公开的原则。”湖北成和诚律师事务所律师王伟认为。
王伟建议,在原有条款基础上加以限定:“经建设单位以登报等公开方式招标,投标人仍少于三个的,方能经批准自行选聘。”
焦点四
小区车位可否租售给“外人”
随着城市机动车保有量的不断增加,车位出现一“位”难求现象。小区停车位出租、销售等规定,成为草案听证过程中的一大焦点。
根据草案规定,物业区域内规划停车位、车库,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人；满足业主需要后对外出租的,应当由业主大会决定。
违反规定销售、变相销售或出租车库、车位的,退还或没收违法所得,并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。
“小区业主对小区车位有优先使用的权利。”湖北思扬律师事务所律师吴世春认为,小区车位除了不能对外出售,对外出租前也应告知全体业主；业主若要租赁、购买已出租的车位、车库,物业应当保障业主的优先权利。
草案规定占用公共场地的停车位归全体业主共有,而根据物权法有关规定,规划的车位归开发商,占用公共道路的绿地的车位归全体业主共有,来自湖北文理学院的教师汪涛提出疑问:“规划的停车位又占用了公共道路归谁所有?”
王遵义指出,对于满足业主需要后的规划停车位不得销售给“外人”不符合物权法规定；并且对于是否满足业主需求的判断,在实践中缺乏可操作性。
襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞给出折中建议,业主大会在制定对外销售、出租、临时停放停车位管理规则时,应预留20%的停车位不用于长期出租或者出售,而是作为业主新增车辆的备用车位。
湖北省大人大常委会副主任王建鸣表示,召开基层立法听证会,最希望听到的是大家对草案的“横挑鼻子竖挑眼”,找毛病、找问题,研究当前物业管理中存在着哪些突出矛盾、提出解决这些矛盾的问题和方法。（